Tags: недвижимость

Как правильно сдать квартиру в аренду

Рынки недвижимости (здания, сооружения, квартиры, земля)
С начала августа объем предложения на рынке арендного жилья вырос примерно на 10%. Такая тенденция вызвана завершением сезона отпусков и возвращением в Москву собственников пустующей рентной недвижимости. О том, как правильно и безопасно сдать квартиру в аренду, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Как найти арендатора?
 Едва ли не главным фактором, предопределяющим ликвидность квартиры на рынке, является ее адекватная цена, соответствующая реалиям. Чтобы не промахнуться в ценообразовании, необходимо проанализировать предложения конкурентов, предлагающих квартиры сопоставимого качества в аналогичном районе города. На уровень арендной ставки влияет транспортная доступность, состояние квартиры, наличие техники и мебели, состояние дома и двора, наличие парковки. Как показывает практика, наиболее ликвидны квартиры не с элитным и дорогим, а экономичным ремонтом, оснащенные недорогой, но функциональной мебелью и бытовой техникой. «Не стоит публиковать объявления о поиске нанимателей с оговоркой "без посредников", поскольку  такие предложения привлекают не только арендаторов, но и мошенников. В беседе с потенциальным арендатором желательно поинтересоваться адресом его  предыдущего проживания и поинтересоваться о возможности обращения к предыдущему арендодателю за устной рекомендацией»

Как правильно показать квартиру?
 Накануне показа квартиры арендатору  необходимо произвести в ней генеральную уборку, проверить работоспособность бытовой техники, а также не оставлять на виду особо ценные личные вещи.  «Важно, чтобы арендодатель был готов по первому требованию потенциального арендатора продемонстрировать все документы, подтверждающие право распоряжения имуществом, - говорит адвокат Олег Сухов. - Если у помещения много собственников - потребуются их личные подписи под договором найма, либо нотариальная доверенность на сдачу принадлежащего им жилья. Если сдается муниципальное жилье по договору поднайма, то необходимо заручиться  письменным согласием собственника жилого помещения - муниципалитета, а также всех зарегистрированных в помещении граждан. Некоторые ошибочно полагают, будто могут беспрепятственно сдавать в аренду квартиры своих родственников. Между тем, даже близкому родственнику потребуется доверенность на право совершения подобных действий».

Как правильно произвести взаиморасчеты?
 Некоторые клиенты не могут принять решение сразу, и предлагают арендаторам внести определенную сумму в обмен на снятие объекта с рекламы. «Такой платеж лучше оформить авансовым соглашением - в случае отказа потенциального арендатора от сделки аванс останется у рантье, если конечно документ будет составлен юридически грамотно», - рекомендует Олег Сухов. В дальнейшем все взаимоотношения с арендатором, включая порядок расчетов за квартиру и оплату услуг ЖКХ, необходимо подробно оговорить в письменном договоре найма, а также подписать акт приема-передачи жилого помещения. Если этого не сделать, то собственник квартиры рискует превратиться из рантье в благотворителя. Известны случаи, когда арендаторы умудрялись задержаться в квартирах на длительные сроки, отказываясь оплачивать жилье. Адвокат Олег Сухов рекомендует заранее оговорить в договоре алгоритм изменения арендной платы, а также механизм продления сроков действия контракта. В противном случае индексировать цену, либо выселить из квартиры несговорчивого арендатора, будет весьма проблематично. Одной из форм гарантий соблюдения условий найма является денежный залог, который обычно эквивалентен месячной ставке аренды. Залог является фактором, дисциплинирующим арендаторов. Кроме того, из залоговой суммы может быть возмещен ущерб, который может быть причинен имуществу собственника.

Как заплатить налог?
 Граждане, сдающие принадлежащее им жилье в аренду, обязаны заплатить налог одним из двух способов: приобрести соответствующие патенты, предполагающие 6% от ожидаемого оборота, или уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%. В Москве патент на сдачу в аренду стоит от 1,7 тыс. руб. до 22,5 тыс. руб. в месяц в зависимости от месторасположения недвижимости. «Впрочем, относительно небольшой объем проданных патентов, несопоставимый с оборотами столичного рынка аренды, явно указывает на то, что большинство арендодателей, по-прежнему, предпочитают уклоняться от уплаты налогов, предпочитая "серые" схемы взаиморасчетов с арендаторами»
 

Как с помощью суда выбить скидку у застройщика

Рынки юридических услуг и права.
Похоже, покупателей недвижимости не устраивают темпы падения цен на жилье. Граждане, приобретающие квартиры по договорам долевого инвестирования, все чаще пытаются выбить дополнительные скидки из застройщиков с помощью суда. Специалисты «Юридического центра адвоката Олега Сухова» проанализировали наиболее распространенные основания исков о снижении договорной цены и взыскании с застройщиков компенсаций.

Наиболее распространенным основанием для получения 10-15% скидки на квартиру является обнаружение в ней строительных недостатков. Например, в Пензе областной суд, по иску разгневанной качеством строительства гражданки, обязал застройщика снизить стоимость квартиры на 180 тыс. рублей. Такой дисконт был назначен за потеки краски на стенах, перекосы стен, следы монтажной пены на оконных и дверных блоках. Расходы на устранение недостатков служители Фемиды оценили в 40 тыс. рублей, а также обязали застройщика выплатить штраф, неустойку, компенсировать пострадавшей моральный вред. «При вынесении подобных решений суды опираются на нормы закона об участии в долевом строительстве, который позволяет дольщикам при обнаружении недостатков, нарушений требований технических регламентов требовать безвозмездного устранения недоделок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения понесенных на ремонт расходов. Аналогичные правила установлены и законом о защите прав потребителей», - отмечает адвокат Олег Сухов.

Срыв сроков передачи квартиры в собственность покупателя - еще один повод не только для выбивания 5-10-процентной скидки с непунктуального девелопера, но и для расторжения договора с выплатой компенсации, включающей проценты за пользование чужими денежными средствами, убытков, морального вреда. Зачастую эти средства позволяют приобрести взамен бракованной квартиры более качественное и просторное жилье. Так, жительнице Красноярска удалось через суд вернуть 2,8 млн рублей, уплаченных по договору долевого инвестирования, а также получить в довесок к этой сумме еще 1,2 млн рублей - то есть, 43% от стоимости жилья. В «бонус» вошли проценты, компенсация морального вреда, страховка. Стоит заметить, что в последнее время суды удовлетворяют около 80% аналогичных исков. По мнению адвоката Олега Сухова, локальные суды мотивированы к вынесению решений в пользу дольщиков, поскольку такие вердикты становятся основанием для наложения на строительные компании существенных штрафов за нарушение добровольного порядка удовлетворения требований потребителей, которые зачисляются в доход местных бюджетов.

Веским доводом в пользу снижения цены договора долевого строительства на 2-3% может стать недостача квадратных метров. Показательно, в этом смысле, дело, которое рассматривалось недавно в Вологодской области. Истица заплатила по договору с застройщиком за трехкомнатную квартиру общей площадью 124,85 кв. м почти 5 млн рублей. После получения технического и кадастрового паспортов на жилье выяснилось, что фактическая площадь квартиры на три квадратных метра меньше, а потолки - почти на 10 см ниже, чем это предусмотрено договором. Изучив заключение привлеченных экспертов, суд признал, что в расхождении объемных параметров виноваты строители, поэтому уменьшил стоимость квартиры почти на 120 тыс. рублей, а также взыскал с застройщика неустойку. «Как правило, в таких делах застройщики пытаются апеллировать к положениям договоров с дольщиками, в которых предусмотрены особые условия перерасчета договорной цены при расхождении заявленной и фактической площади. При этом девелоперы забывают о ч.1 ст. 16 закона «О защите прав потребителей», согласно которому условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством, аннулируются по умолчанию.

Многие застройщики, желая получить максимальную отдачу от земельного участка, пристраивают к уже сданным жилым комплексам дополнительные блоки - как правило, объекты коммерческой недвижимости, которые впоследствии сдаются в аренду под магазины, службы быта и пр. Известны прецеденты, когда покупателям недвижимости удавалось доказать, что подобный новострой становился причиной обесценивания приобретенного им жилья – например, из-за ухудшения инсоляции, видов из окон, возрастания рисков незаконного проникновения в жилое помещение. Так, в частности, один из региональных судов взыскал с застройщика, разместившего пристройку прямо под окнами проживающего на втором этаже истца, утраченную товарную стоимость квартиры, а также компенсировал пострадавшему от строительной лихорадки расходы на установку металлических решеток на окна. Решающее значение при рассмотрении подобных дел имеют заключения экспертов, в которых указывается на нежелательность наличия пристройки для потенциальных покупателей жилья.

Покупатели столичной недвижимости объявили бойкот ее продавцам

Рынок недвижимости.
Как показал анализ сделок с недвижимостью, совершенных при участии специалистов "Юридического центра адвоката Олега Сухова", средние сроки экспозиции квартир на московском рынке недвижимости с начала года выросли на 30%. Поиск покупателя на среднестатистическую двухкомнатную квартиру в Москве занимает уже от 5 до 7 месяцев.

«Рынок недвижимости находится под контролем застройщиков и риелторов, поэтому никто из игроков рынка не афиширует реальные масштабы падения цен, - утверждает адвокат Олег Сухов. - Все делают хорошую мину при плохой игре. Однако реальную картину бедствия позволяют составить отзывы наших  клиентов, а также собственные наблюдения, накопленные за время юридического сопровождения транзакций. Рынок недвижимости стремительно сдувается и движется по траектории рынка подержанных автомобилей, на котором скидки уже достигают 20-25%».

Застройщики втихую предлагают ощутимые скидки на новостройки, а продавцы вторички уже соглашаются скинуть до 10-15% от заявленной стоимости в объявлении. Естественно, все эти скидки не попадают в официальную статистику участников рынка недвижимости, которая не отражает реальные масштабы падения цен.

Продолжительные сроки экспозиции дезориентируют и покупателей, и продавцов. В некоторых районах разница между сопоставимыми по качеству предложениями квартир может достигать 1-1,5 млн рублей.  Однако даже такие дисконты не в состоянии раскачать рынок недвижимости. Как показывает практика, на стагнирующем рынке просмотры начинают трансформироваться в реальные продажи только при снижении цен на 15-20%. Вялый торг в пределах 8-10% крайне редко заканчивается сделкой.

Около 30% квартир, выставленных на продажу, «висят» на рынке с осени прошлого года. Как правило, наиболее упорны владельцы инвестиционных квартир, которые рассчитывают на дестабилизацию финансовых рынков и ожидают новую волну спекулятивного спроса на недвижимость.

Наиболее драматично развивается ситуация на рынке загородной недвижимости. В некоторых ранее престижных локациях можно найти коттеджи, которые были выставлены на продажу 2-3 года назад и за это время подешевели на 40-50%.

Причина покупательского бойкота - стагнация экономики и усиливающаяся инфляция, которая по итогам года может достигнуть 20%. Многие граждане, которые еще 2-3 года назад планировали воспользоваться ипотекой, сегодня едва сводят концы с концами.

«Любопытно, что если в предыдущие годы ослабление рубля стимулировало спрос на недвижимость, то теперь девальвация больше не является допингом для рынка. Покупатели просто не готовы покупать жилье по нынешним ценам», - резюмирует  адвокат Олег Сухов. И прогнозирует, что до конца года жилье в столичном регионе подешевеет еще на 15%.
 

О чем чаще всего спорят соседи объектов недвижимости в судах

Рынки юридических услуг и права
По экспертным оценкам, около 10-15% судебных споров, связанных с применением жилищного и земельного законодательства, а также санитарно-эпидемиологических норм, возникают между гражданами, проживающими по соседству. Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») проанализировал судебную практику, накопленную по таким делам, выяснил, о чем спорят соседи, и сделал неутешительные выводы.

По следам протечек
 Едва ли не самой распространенной причиной конфликтов между проживающими по соседству горожанами, является залив квартир. При этом судебная практика складывается таким образом, что небольшое пятно от протечки, благодаря мастерству юристов и независимых оценщиков, может дорого обойтись виновнику. Средний размер компенсаций, выплачиваемых по таким делам, составляет 20-30 тыс. рублей, а в некоторых случаях достигает 80-100 тысяч. Так, недавно в одном из регионов владельцы затопленной квартиры отсудили у соседа более 90 тыс. рублей за следы протечки на потолке и стенах в комнатах, прихожей и кухне.

Борьба с пристрастиями
 Популярным объектом судебного преследования со стороны соседей являются любители громкой музыки. Характерный прецедент: недавно в одном из регионов пенсионер, опираясь на нормы закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», отсудил у меломана 50 тыс. рублей в качестве компенсации морального вреда и урона здоровью. В суде мужчина смог доказать, что из-за пристрастий соседа к громкой музыке у него обострились хронические заболевания. Свои претензии он подкрепил протоколом измерения шума, составленным местным Центром гигиены и эпидемиологии, которым был зафиксирован превышающий норму  максимальный уровень шума в жилой комнате истца и выявлен источник дискомфорта - музыкальная аппаратура соседа.

Глубокая заморозка
 Значительное количество споров между соседями возникает в связи с нарушениями, допущенными при капитальном ремонте квартир. Наиболее распространенная причина затяжных конфликтов - переустройство системы отопления. Нередко при проведении капремонта граждане срезают старые трубы и устанавливают новые - меньшим диаметром.  В результате циркуляция теплоносителя в системе замедляется - зимой соседи замерзают, температура в квартирах снижается до 9-10 градусов Цельсия. «Основные дискуссии в таких делах обычно разгораются вокруг заключений технических специалистов, предоставленных сторонами, которые чаще всего противоречат друг другу по содержанию. Но, как правило, суды выносят решения, обязывающие ответчиков устранить несанкционированное изменение системы отопления дома, а также компенсировать пострадавшим моральный вред. Который, впрочем, редко оценивается более чем в 2-5 тыс. рублей», - замечает адвокат Олег Сухов.

Неправильные собаки и пчелы
 Нередко поводом для раздора между соседями становятся животные и насекомые. Горожане чаще всего преследуют соседей, владеющих агрессивными собаками. Животные, разгуливающие по дворам  без намордника и поводка,  не только пугают окружающих своим поведением, но и активно покусывают прохожих. Средний размер компенсации жертвам нападений обычно оценивается судами в 10-30 тыс. рублей. В сельской местности конкуренцию агрессивным собакам составляют... пчелы, которые разводят владельцы личных подсобных хозяйств. Пчелы не дают соседям спокойно работать в огороде, залетают в дом и кусаются. Нередко пчелосемьи «отселяются» судами на безопасное расстояние. Аргументами для таких решений является федеральный закон о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, а также инструкции по содержанию пчелиных семей и организации пчеловодства в населенных пунктах и дачных участках.

Демаркация границ
 Большинство граждан, владеющих земельными участками, не готовы уступить друг другу ни пяди собственной территории. О такой бескомпромиссной позиции свидетельствует большое количество дел, связанных с оспариванием границ соседних земельных участков. Чаще всего причиной конфликта становится... замена старых заборов. В судебных исках граждане колоритно описывают свои переживания от смещения соседских заборов на 20-30 см вглубь их владений, просят устранить препятствия в пользовании земельными участками и взыскать с виновников моральный вред. Суды восстанавливают статус-кво, однако этому предшествуют длительные судебные разбирательства, которые только обостряют неприязнь между соседями. «Следует признать, что зачастую поведение граждан в соседских спорах иррационально. В большинстве случаев проще договориться, а не втягивать друг друга в изнурительные судебные процессы», - резюмирует адвокат Олег Сухов.

 

Как получить наследство по завещанию

Рынки юридических услуг и права
Бытует мнение, что получить наследство по завещанию значительно проще, чем оформить его по закону. Однако, как показывает практика, 70% наследников по завещанию сталкиваются с не меньшим числом бюрократических препонов при получении наследства, чем наследники по закону. Особенно в том случае, если речь идет о наследовании квартир, домов, дач и земельных участков. О некоторых нюансах процесса принятия наследственного имущества, описанного в завещании, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Первым шагом для получения завещанной недвижимости является обращение наследника к нотариусу по месту открытия наследства с заявлением о принятии наследства. Нотариус, удостоверившись, что завещание не изменялось и не аннулировано наследодателем, заведет наследственное дело и оформит запросы в необходимые инстанции.
Collapse )


Как с помощью недвижимости и обмана россияне зарабатывают на страховых компаниях

Рынок страхования.
Страховые компании сплошь и рядом обманывают своих клиентов. Однако такое бывает не всегда. Оказывается, рядовые россияне тоже нашли способы обогатиться с помощью недвижимости за счет страховых компаний. О том, как это чаще всего происходит, рассказывает адвокат Олега Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Умышленное причинение ущерба

а) Повреждение внутриквартирных сетей

Подобный прием «надувательства» страховых гигантов, широко распространенный в России, представляет собой следующее. Заключается договор страхования недвижимости и/или домашнего имущества. Объектом страхования чаще всего являются конструктивные элементы помещения, внутренняя и внешняя отделка, инженерное оборудование, мебель, электроприборы. Как правило, имущество и недвижимость страхуются от пожара, удара молнии, взрыва, аварии водопроводных, канализационных сетей и отопительных систем, залива и затопления.

Оформив документы, собственник выжидает месяц-другой, а затем наносит небольшой вред помещению и обстановке. Для этого он умышленно повреждает внутриквартирные сети, из-за чего происходит залив помещения. По этому случаю собирается комиссия, в которую входят представители ЖЭКа, соседи, фотографируется картина затопления, после чего следует обращение к оценщику. Оценщик составляет отчет, в котором завышает размер ущерба.

Собрав документы, «пострадавший» направляет их в страховую компанию с требованием выплаты страхового возмещения. Почему эта схема работает? Причина проста. Комиссия ЖЭКа фиксирует только причину и результаты залива. Чей-либо умысел она не доказывает, да это и не входит в ее компетенцию. Оценочная компания, формируя отчет, берет самые высокие цены. В результате реальный ущерб завышается в 4-5 раз, а то и больше. И, наконец, представитель страховой фирмы по таким делам не выезжает на осмотр. Подобные обращения не имеют массового характера, а потому решение о выплате принимается только на основании представленных документов. Среднее возмещение по страховому случаю составляет 40 000–50 000 рублей. Если вычесть из этой суммы размер реальных убытков и стоимость оценки, то доход страхователя составит 20–30 тысяч рублей. Впрочем, подобную «операцию» можно провести только один-два раза в год. Если зачастить с обращениями в страховую компанию, это вызовет подозрение у страховщика.

б) Причинение вреда по сговору

Этот вариант облапошить страховую компанию связан с незаконным проникновением в жилище. Как и в первом примере, заключается договор страхования имущества и ценных вещей на крупную сумму. Затем страхователь договаривается с подельником об имитации кражи, отдает ему дубликат ключа и уезжает на несколько дней в другой город, на природу или на отдых за рубеж. После этого происходит «проникновение» в жилище, наносится ущерб обстановке (проникнувший в жилище режет обивку кресел, разбивает электроприборы, уродует мебель и т. д.) и «выносит» ценные вещи. Вернувшийся домой хозяин заявляет в полицию, а также извещает компанию о наступлении страхового случая. Как правило, подобные дела так и остаются нераскрытыми, а «преуспевшие» клиенты страховых компаний получают выплату в размере от сотен тысяч до нескольких миллионов рублей.

Обман страховщика или введение его в заблуждение

«Данное правонарушение характеризуется тем, что событие происходит помимо воли собственника недвижимости, однако оно все равно не является страховым, – говорит адвокат Олега Сухов. – Например, владелец застраховал объект сразу после пожара и затопления, а потом попытался получить возмещение. Этот вид мошенничества довольно часто встречался в 90-е годы прошлого века и в начале "нулевых", когда страховые компании еще не обзавелись профессиональными службами безопасности. Впрочем, некоторые страхователи и сегодня используют данную схему».

Вот и совсем недавно появилась информация о том, как житель Дмитровского района Московской области пытался получить компенсацию за сгоревшие хозяйственные постройки. В мае 2015 года он застраховал в крупной федеральной компании гараж и склад, находящиеся на его участке, а уже в июне обратился к страховщику за выплатой возмещения после пожара. Сотрудники службы безопасности посетили «погорельца». О последствиях пожара напоминали только черные пятна на земле, давно заросшие зеленой травой. «Безопасники» опросили соседей, взяли пробы на экспертизу и выяснили, что в реальности пожар случился в апреле 2015 года, и в мае страхователь заключал договор на уже сгоревшие постройки. После разъяснительной беседы страхователь отказался от возмещения.

Страховое мошенничество в сфере строительства коттеджей

Данный вид обмана встречается нечасто, но наносит существенный вред страховым компаниям, а с другой стороны, дает возможность получить значительные выгоды от страхования. Надо только заметить, что чем больше страховое возмещение, тем выше риск быть привлеченным к уголовной ответственности.

Итак, последний вид обмана строится на сговоре между «застройщиком» и «покупателем». Строительные компании возводят «коттеджи», оформляют фиктивные счета-фактуры, договоры подряда и купли-продажи. Одновременно недвижимость страхуется от пожаров и наводнений. Спустя несколько месяцев после заключения договора новенькие дома «сгорают», а страховщик выплачивает возмещение «потерпевшим». Смысл аферы состоит в том, что застройщик возводит не шикарные особняки, а фанерные муляжи без инфраструктуры и фундамента, буквально с нарисованными окнами и дверями.

Подобный случай произошел в Вологодской области, где злоумышленники застраховали в ВСК целый «поселок», а потом сожгли его и потребовали возмещение. В настоящее время по данному факту возбуждено уголовное дело и один из участников аферы осужден на два с половиной года лишения свободы.

«Несмотря на возможные хитрости и уловки, приносящие результаты в деле облапошивания страховых компаний, я все же не рекомендую ввязываться в подобные авантюры, так как порой выгод бывает значительно меньше, чем хлопот и неприятностей от неудавшегося или даже преступного замысла», – подводит итог адвокат Олег Сухов.


Как застройщики экономят на покупателях новостроек в период кризиса

Рынки недвижимости

Кризис отразился не только на кошельках простых граждан – девелоперам и строительным компаниям также пришлос
ь затянуть пояса. Однако в отличие от обычного населения, застройщики предпочитают экономить не на себе, а за счет покупателей новостроек, порой переходя все грани разумного и даже законного. О том, какими способами продавцы первичного жилья обогащаются за счет дольщиков, в этой статье рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Россияне неприхотливы, им инфраструктура не нужна, вредна даже

Русские люди видели многое, они неприхотливы, терпеливы и способны на многое, в том числе существовать в нечеловеческих условиях. В начале XXI столетия подобные классические идеи, характеризующие наш народ, многим подзабылись, но не застройщикам. Именно они во времена кризиса вдруг осознали, что можно существенно экономить на строительстве и получать сверхприбыли, если возводить и продавать жилые дома, но при этом не тратиться на школы, детские сады, культурные и спортивные учреждения, и уж тем более на дороги для въезда и выезда с территории строительных комплексов, детские площадки, парковочные места и другие подобные «излишества». И если в 2000-х годах на инфраструктуре экономило не более 40–45% застройщиков, то теперь эта цифра приближается к 80%.

Еженедельно в «Юридический центр адвоката Олега Сухова» приходит до десятка обманутых дольщиков, и у большинства из них одна и та же проблема – девелопер не выполнил обещания – «забыл» про инфраструктуру. Для них переселение в новые квартиры приносит неудобства, а порой и мучения, вместо воплощения в реальность мечты о счастливой жизни в комфортабельных условиях. Детей в дошкольные и школьные учреждения приходится возить в другие районы или даже города. Отсутствие дорог и развязок приводит к многочасовым пробкам при въезде и выезде из населенных пунктов и новых микрорайонов. Гулять негде, поставить машину на стоянку – проблема.

И таким обманутым покупателям адвокаты помочь в большинстве случаев не могут по ряду причин: либо компания к завершению строительства фиктивно закрывается или банкротится и обязать ее исполнить договор уже невозможно, или обещанная дольщикам инфраструктура никогда и нигде по документам не числилась и в органах местной власти не согласовывалась, существуя лишь на красивых рекламных буклетах.

Брюки превращаются… брюки превращаются… в элегантные шорты

Любимый трюк девелоперов, широко распространившийся во время кризиса – продавать VIP- или бизнес-объекты, а затем в процессе возведения «превращать» их в обычное жилье, порой даже экономкласса. Девелоперы ухитряются экономить на всем: и на фасадах зданий, и на внутренней отделке квартир, и на ремонте в местах общего пользования, включая лифты; они продают места общего пользования в частную собственность, и еще много чего вытворяют. Ну а уж выгадать несколько десятков, а порой и сотен миллионов рублей на инфраструктуре, как говорится, сам бог велел.

Примеров, когда покупателям первички предоставляют квартиры без положенной по договору отделки, заменяя ее наспех выполненными со значительными недостатками неквалифицированными работами, достигающими в браке до миллиона, а иногда и нескольких миллионов рублей с каждой квартиры, не счесть.

Машино-места – это отдельная и очень любимая статья доходов строительных компаний, где действительно можно поживиться на богатеньких клиентах. Сейчас в Москве суды захлестнула волна исков. Суть споров очень проста: на этапе котлована и старте продаж дольщикам обещают большие и удобные машино-места, которые во время строительства становятся намного меньше или вообще перемещаются на другие этажи, а порой и вовсе исчезают. К сожалению, по статистике, большинство подобных споров в судах дольщики проигрывают, поскольку в договорах редко точно указаны номер, площадь и месторасположение машино-места, из-за чего доказать что-либо бывает практически невозможно. Этим и пользуются застройщики, продавая за сумасшедшие деньги якобы просторные и удобные стояночные места, а в итоге передавая совсем крошечные, куда можно не всякий автомобиль.

И так сойдет: тяп-ляп и все готово, ну или почти все

«Тяп-ляп» – поистине народный лозунг, он любим и почитаем населением, но еще больше он пришелся по душе строительным компаниям. Возвести дом вовремя и качественно – это как-то совсем не в правилах наших девелоперов, а вот собрать с покупателей все средства до копеечки, а затем остановить строительство и потребовать доплаты в таком же или чуть меньшем размере или предложить дольщикам самостоятельно решать проблему недостроя, в том числе организовываясь в различные ЖСК или некоммерческие партнерства, – очень даже характерный отечественный способ заработать на населении.

«Проблемы строители всегда называются разные: то отсутствие необходимых документов от местных властей, то обман со стороны компаний-подрядчиков, то грабительские поборы при подключении к коммуникациям – и много разных других. Однако действительной и единственной проблемой всегда была и остается одна – жадность застройщика, попытка, не мысля рационально и профессионально, получать сверхприбыли, перекладывая последствия неудачного строительства на плечи обманутых дольщиков. И эта проблема – самая страшная и труднее всего решаемая. Потому что брошенные объекты, как правило, получается завершить далеко не всегда, а те, которые все же удается сдать в эксплуатацию, вытягивают из карманов покупателей первичного жилья дополнительные круглые суммы, не говоря уже о многих потерянных годах на отстаивание своих прав и обивание порогов кабинетов различного уровня чиновников, о потраченных силах и нервах», – резюмирует адвокат Олега Сухов.



Чем для участников сделок с недвижимостью опасны «отказники»

Рынок юридических услуг.
Одним из наиболее проблемных и рискованных видов сделок с недвижимостью является покупка квартиры, в которой проживают или проживали отказники — лица, которые при приватизации квартиры отказались от участия в приватизации недвижимости в пользу других людей (как правило, родственников). Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») рекомендует не связываться с покупкой такого жилья, а если этого по каким-либо причинам невозможно избежать, — досконально изучать юридическую историю квартиры, а также фиксировать соблюдение прав отказников через выплату им компенсаций, эквивалентных их «приватизационной» доле.

По закону собственник квартиры вправе без согласия отказника распорядиться недвижимостью — продать ее, подарить или сдать. Однако квартира остается обремененной правами отказника, который может пользоваться жильем бесплатно. То есть, по сути, отказники приобретают пожизненное право пользования недвижимостью.
«Сейчас в одном из региональных судов рассматривается резонансное дело. Семидесятипятилетняя дама приобрела однокомнатную квартиру с шестью жильцами-"отказниками": женщиной, ее детьми и внуками, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — Квартиру сразу после развода продал бывший глава семейства, который владел недвижимостью еще с начала 90-х как единственный участник приватизации. В результате семья, в свое время отказавшаяся от приватизации в пользу сильной половины, оказалась заложником обстоятельств. Сначала мужчина пытался выселить бывшую супругу и детей, а затем просто продал жилье с таким обременением, переложив все хлопоты по юридической очистке "актива" на нового владельца».

По делам с участием отказников складывается весьма противоречивая судебная практика. Иногда отказникам удается восстановить право пользования жильем даже несмотря на снятие с регистрационного учета и наличие прописки по новому месту жительства. Известны примеры и иного рода, когда суды отказывали отказникам в признании права пользования, обосновывая решение наличием у них в собственности или социальном найме другого жилья.

По словам адвоката Олега Сухова, есть несколько способов минимизировать риски в операциях с жильем отказников.

Во-первых, необходимо структурировать сделку таким образом, чтобы приобрести отказнику за деньги, вырученные от продажи его квартиры, новое жилье, эквивалентное той доле, от которой он отказался, не участвуя в приватизации. В качестве варианта отказнику может быть выплачена денежная компенсация, эквивалентная его доле.

Во-вторых, покупатель вправе потребовать от продавца предъявления расторгнутого договора социального найма и нотариально заверенного заявления отказника, в котором будет указано, что отказник не претендует на право пользования жилплощадью и не намерен претендовать на долю в праве собственности. Параллельно в договоре купли-продажи необходимо указать, что отказник обязуется сняться с регистрационного учета и переехать на новое место жительства в установленный контрактом срок.
 

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Рынок недвижимости.
Статистика показывает, что  российские застройщики все чаще и чаще обжалуют итоги кадастровой оценки в комиссиях Росреестра и в арбитраже. О том, почему это происходит,  и как юридическому лицу снизить кадастровую стоимость,  расскажет адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент «Гильдии юристов рынка недвижимости».

Кадастровая стоимость или определение термина

Вначале определимся с терминами, и прежде всего, выясним - что же представляет собой «кадастровая стоимость»? Как правило, под «кадастровой стоимостью» понимается реальная (то есть рыночная) цена недвижимости (в том числе и земли), определяемая в процессе осуществления государственной оценки или в судебном разбирательстве. Кадастровая цена используется для расчета налогов, взимания платежей, покупки  земли у государства или муниципалитета, а также в иных случаях, предусмотренных законами России.

Проведение государственной кадастровой оценки

Глава III Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентирует процесс государственной оценки недвижимости, которая происходит не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Исходя из этого, мы можем смело предположить, что местные власти будут осуществлять оценку раз в четыре года. Пожалуй, это и есть самый оптимальный вариант, так как подготовка к процедуре занимает достаточно много времени.

Инициатором обновления кадастра выступает субъект Российской Федерации – точнее его администрация или правительство. Он же становится заказчиком процесса и выносит соответствующее Постановление о его проведении.
Collapse )

Как легко сэкономить при покупке квартиры до 150 тысяч рублей

Рынок недвижимости.
Комиссии агентств недвижимости за сопровождение сделок с недвижимостью составляют, в среднем, около 1,5-2% от стоимости жилья. При средней стоимости столичной квартиры сумма складывается не маленькая - от 150 до 250 тыс. рублей. Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») уверен, что при совершении сделок с недвижимостью клиентам необходимо четко разделять риэлтерские и юридические компетенции. Такой подход позволит не только снизить расходы на сопровождение сделки, но и повысит ее безопасность и предсказуемость. При этом комплексная юридическая поддержка обойдется в 2-2,5 раза  дешевле риэлтерских услуг.

Бытует мнение, что найти квартиру на рынке недвижимости без помощи риэлтера невозможно. Якобы только брокеры имеют доступ к неким эксклюзивным вариантам. Однако это распространенное заблуждение: все объявления о продаже жилья давно публикуются в открытом доступе, а технологии поиска максимально автоматизированы. Более того, без непосредственного участия покупателя в поиске и просмотрах выставленных на продажу квартир вся затея, как правило, обречена на провал. Около 70% покупателей не в состоянии определить для себя основные требования к объекту недвижимости и поставить задачу перед брокером: активный мониторинг рынка, как раз, позволяет сформировать это видение. По сути, на стадии поиска вариантов большинство покупателей жилья платят риэлтерам за их пассивное соучастие в «муках выбора». Лишь в исключительных случаях между риэлтером и клиентом устанавливаются доверительные отношения, позволяющие учесть бытовые, семейные и прочие нюансы при подборе недвижимости. Однако таких профессионалов на рынке жилья – единицы.
Collapse )